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内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却について
アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式のアパートの場合)
コインランドリー経営は儲かるか
マンション建設費はいくらかかる、(概算)コスト計算


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2008年にこのブログを始めました。 当時はさしたるスキルもありませんでしたし、 十分な知識も持ち合わせていませんでした。 そんな書いたばかりのブログがグーグルにキャッシュされて、 ネット上に現れていくには、 誰もしなかった新しいことに挑戦するしか道はありませんでした。 以来ただひたすらに不動産投資の記事書きに精魂を込め、 投資家としてのスキルをみがき、ひたすらページを増やしてきました。 現在ではサラリーマン大家さんで豊にのブログは、 不動産賃貸業の特性を生かした新築アパートから、 ボロ物件投資をはじめ、リフォームや銀行融資、 入居付けや確定申告などに至るまで幅広く展開し、 記事数は2,000記事を超えています。 弱肉強食の賃貸業を生き抜くヒントを、 このサイトから見つけていただければ幸いだと思い、 実際そうなれば、書いた者として大変うれしく思います。 ここまでは、決して平坦な道ではありませんでした。 むしろ険しい上り坂ばかりであったように思います。 初期の頃は書いても自己満足で誰にも読まれませんでした。 それでも懸命に書いてこれたのは、

汲み取り式から水洗トイレに替える費用
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サイトの目的が、全ての不動産投資家の幸福実現のために、 また不動産投資業界の進歩発展のために、 他によかれしと願うものであったからにほかなりません。 ところがようやくアクセスが増え始めと思った矢先、 思いがけないことが起こりました。 グーグルによる手動ペナルティの発動でした。 yutaka-1115.jugem.jp/はウェブマスター向けガイドラインに違反しているため、 ページを表示することはできませんということです。 毎日一生懸命に記事を書き、 何とかページ数も積み重ねてきましたが、 何が何だかわからず、途方に暮れる毎日でした。 それ以来ペナルティ解除に取り組み、 3回目の再審査リクエストようやく復活することができました。 この解除に1年と2か月の期間を費やしました。 もう一度ペナルティが発動されたとすると、 もう解除する意欲も能力は残っていないかもしれません。 こうして、解除されたのですが、その時は、 大きな代償を背負ったと思いました。

建物の取り壊し費用と確定申告
お風呂、ユニットバスの リフォーム の減価償却
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不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)

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不動産投資をするためにはマイホームの純資産価値に気を付ける
2016.02.10 Wednesday 21:53

不動産投資をするためにはマイホーム(自宅)の純資産価値に気を付けるあれこれ



 

マイホームは、資産だから早く買えるときに買った方がいいと、


言われる方も多いです。


 

それは否定しません。


 

しかし残念ながら、債務超過になっている自宅は負債にすぎません。


 

銀行はアパートローンを借りに来た投資家の自宅に関心をしめします。



ローンの残高が、自宅の資産価値以上あれば、


評価がマイナスになります。



大事なことは、繰り上げ返済をしてマイナスをプラスに変えてから、


申し込むと審査に通りやすいのです。

 


基本的に自宅は、固定資産税評価額で評価する銀行が多いです。


 

ところが新築の場合、物件価格>固定資産税評価額となっています。



つまり、マイホームを買った瞬間に、


信用を毀損していることになります。



特に高額な物件の場合、この差が顕著になります。


 

この差が大きい人はどうするかといえば、自己資金を入れて、


ローン残高を、自宅の時価評価と同じ位か、


それ以下になっていなければ、残念ながら、


アパート購入資金の融資を受けることは厳しくなってきます。



そのため、積算価格、収益価格に加えて、


市場価格がいくらかを把握しておくことが大事です。



ちなみに、新築マンションは債務超過になりやすいです。




自宅を購入するときも、積算価格を出す必要があります。



区分マンションのマイホームの場合、積算評価は、


だいたい、買値の半分ぐらいにしかなりません。



4000万円で買ったマンションの銀行の担保評価は、


2000万円ぐらいです。



従って、フルローンでマイホームを買っていれば、


それだけで債務超過になっています。



マンションは債務超過は起こりにくいですが、


マイホームを購入するときは、


年収に対する返済比率を重視するために、


自己資金を目いっぱいつぎ込んでローンを組むため、


その段階で余裕がありません。



また一戸建ての場合でも、新築一戸建てや、


注文住宅は、広告費を乗せた割高の価格で売っており、


高い値段で買ってしまう可能性が高く、


積算価格が伴わないのが普通です。




従って、不動産投資をするなら、


マイホームはできれば新築を避けて、


を買うことにしたいものです。



そんな自宅を賃貸にしようと考えているなら、


リフォーム代が少し高くなりますが、


シェアハウスにするのもいいかもしれません。




 

もちろん、マイホームの購入は、


ひとつの目標であり夢です。



家は、資産とか負債とかで、


図ることが出来ないこともわかります。



心に訴える感情的な側面を持っているからです。



自宅を30年の住宅ローンで購入する。



例え頭金を入れて購入しても、この時点で、


物件価格>固定資産税評価額となり、


信用を毀損を起こしているから、アパートローンのような、


不動産投資のローンは審査に通りにくいため、


常に資産をプラスにしておく必要があります。



物件以外にも銀行が判断するのは、


住宅ローン、車のローン、カードローン、


預貯金になってきます。


 

ちなみに、新築の場合は、住宅販売の営業マンも、


積極的ですし、住宅ローンは、頭金も少なくても、


ローンは付きやすということもあって買いやすいです。



ところが、ほとんどの金融機関が、自宅も収益物件のような、


位置づけで評価しています。


 

なので、住宅ローンがある人が、


不動産投資用のローンを受ける場合には、


いち早く、物件価格<固定資産税評価額に、


なるようになるまで待つか、繰り上げ返済を進め、


債務超過の状態を解除しておいてから、


融資を申し込むことですね。


 

そうすれば、逆に自宅を持っていない人より、


自宅を持っている人の方が圧倒的に有利になります。



 

というわけで、たとえ、固定資産税評価額と、


物件の時価が、トントンであっても、


資産も負債もなくトントンである人よりも、


自宅という資産を持ち、返済を進めてきた結果、


ローンが残っていても、資産価値の方が上と見ますので、


金融機関は自宅を持っている人を高く評価します。



まして、銀行時価評価ベースで余力があるほど融資は受けやすく、


残債の返済が少ない人はなおさら有利です。


 

つまり、金融機関にとっては自宅がある人よりも、

 

自宅もなく、実家も近くにない人の方が、審査は厳しくなります。



金融機関は住民票を重視するとともに、


居住年数や家族構成も気にします。



これはたとえ、無担保ローンの融資を受ける場合でも同じことです。



とはいうものの、


銀行担当者の思惑は、自宅がある人は、


たとえ、賃貸経営に失敗して行き詰った場合でも、


簡単には行方知れずにならないだろうと見ます。



自宅があれば、連絡も取れますし、安心ですし、


自宅を抑えることも出来ます。




自宅も実家もない人となると、


簡単に住所を移転することができ、


行方知れずになりがちで、連絡を取りたくても、


取れない恐れがあるためです。



もちろん、担保物件、自宅に、無担保の不動産が他にあれば、


より、融資を受けやすくなりますが。










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私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、 ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、 みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。 不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。
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